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夏磊地产观察:2021年房地产投资是否还韧性十足

作者: admin 日期: 2020-12-26 20:06 点击数:

  来源:夏磊地产观察,ID:xialeidichan

  文:夏磊 俞涛 赵璇

  摘要

  2020年中央经济工作会议提出,“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因地制宜、多策并举,促进房地产市场平稳健康发展。”

  2020年,政策充分及时地对冲疫情影响,房地产投资稳步回升,发挥稳增长、稳经济的压舱石作用。今年1-11月,全国房地产开发投资129492亿元,同比增长6.8%。行至年末,市场普遍关注明年房地产投资的形势。

  展望2021年,房地产投资仍有较强动力,预计全年增速7.4%,较2020年加快0.4个百分点。大力发展租赁住房,解决好大城市住房突出问题,是2021年住房领域的一项重点工作,为明年房地产投资增加新动能。

  从先行指标看,2020年拿地平稳增长决定2021年投资有望小幅加速

  土地是房地产投资的原材料,因此拿地是房地产投资的最佳先行指标。全国来看,土地成交领先房地产投资9-12个月。2020年1-11月,全国宅地成交规划建面同比增长9.7%,较2019年全年加快6.9个百分点,拿地增速的平稳提速,决定了2021年投资增速有望小幅提升。分城市能级看,预计一线城市投资增速11.0%、较2020年加快1.2个百分点,占比11.4%、上升0.4个百分点;二线城市增速6.5%、与今年持平,占比36.0%、下降0.3个百分点;三四线城市增速7.3%、加快0.5个百分点,占比52.5%、与今年持平。

  从实物和价格因素看,施工与价格因素对投资拉动均将有所加快

  预计2021年实际投资增速5.7%、较2020年加快0.2个百分点,主要由于拿地和新开工增速提高的滞后影响,带动施工增长提速;预计价格因素同比增长1.6%、加快0.2个百分点,主要由于全球经济有望迎来复苏,需求改善支撑PPI小幅增长。

  从成本结构看,土地支出和建安支出均将平稳提速

  预计2021年土地购置费增速8.5%、较2020年加快0.5个百分点,主要由于2020年土地成交价款大幅增长,1-11月土地成交价款同比增长16.1%,相比2019年全年的下降8.7%由降转升;土地成交价款领先土地购置费约9个月,将带动2021年土地购置费增速加快。预计建安支出增速6.9%、加快0.4个百分点,主要由于2016年前后销售期房临近交房,将突出体现为施工面积的增长提速,预计明年房屋施工面积增速5.0%、加快1.6个百分点;单位建安支出增速1.8%、回落1.2个百分点。

  大力发展租赁住房,为明年房地产投资增加新动能

  大力发展租赁住房,解决好大城市住房突出问题,是2021年住房领域的一项重点工作。

  增加租赁住房供给,是补齐租赁住房短板的关键举措之一。新增租赁住房用地和新建租赁住房,将有力拉动明年房地产投资。12月中央经济工作会议提出,“要高度重视保障性租赁住房建设”、“土地供应要向租赁住房建设倾斜,单列租赁住房用地计划,探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房”;全国住房和城乡建设工作会议提出,“扩大保障性租赁住房供给,做好公租房保障,在人口净流入的大城市重点发展政策性租赁住房。”

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